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中国三亚VS泰国芭提雅房产对比

海阔天空的奇妙天地 2019-04-05 01:34:19





导语

4月10日上午,博鳌亚洲论坛2018年年会在海南省博鳌开幕,海南再一次聚焦了世界的目光。博鳌论坛成立的一大背景就是经济全球化进程加快和亚洲区域经济合作深化。而第三产业是亚洲经济合作交流的一大重要板块,在这个全民度假时代,旅游地产(即不同于传统住宅的集旅游、休闲、度假、居住为一体的项目)以迅雷不及掩耳盗铃之势,开始占领房产市场,特别是芭提雅和三亚这类旅游城市最为热门,但强强对决总会生出独孤求败之心,今天,薇姐姐就来比比谁更适合养老投资!

就在2017年4月14日,海南全面执行限购!而根据媒体相关新闻报道可以了解到,在4月22日晚间时分,房地产市场方面,调控再升级,海南楼市史上最严限购政策正式上演,在已出台的限购政策基础上,实施全域限购。而关于限购细则原文,会在文末以附录展示,我们开篇仅从几个要点展开关于海南和芭提雅的对比。

1

限购限贷政策

关键点:

限购:调控升级后,海口、三亚、琼海已实行限购的区域,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。

在上述区域之外,非海南本省户籍居民家庭购买住房的须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

此外,自通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房,并须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以个人所得税或社会保险缴纳证明。各市县要加强购房资格审查,规范住房交易行为。非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。关于引进人才的住房政策由省政府另行制定。

限贷:居民家庭三亚购买二套商品住宅的首付比例不得低于50%(认房);在海南其他县市(包括海口)购买二套商品住宅,没有购房贷款记录或相应购房贷款已结清的,首付比例不得低于40%;贷款未结清的,首付比例不得低于50%;全省范围内,停止第三套商品住宅贷款发放(认房)。非本省户籍居民家庭在我省购买住房,申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%


此项主要影响到的是海南以及非海南的投资客户,其次是本地居民的改善需求,而对来海南度假自住的客户等影响不大


2

关于房屋流动性要求

关键点:

海南省还将严格限贷、限制转让和价格备案管理。居民家庭或企事业单位、社会组织在我省购买的住房,取得不动产权证满5年后方可转让。

对取得预售许可证的商品住宅项目,房地产开发企业要公开全部房源并明码标价,一次性对外销售,不得分期分批销售。商品住宅价格备案后,6个月内不得调高备案价格;调整备案价格的须重新备案。


该条款主要是限制期房和现房的流动性,也符合了中央的指示,房子是用来住的不是用了炒的。主要限制的仍然是投资人群,海口、三亚等热门城市为甚。


3

因城施策

关键点:

各市县可结合当地实际,在本通知基础上出台更加严格的调控政策。


虽为政策通知的结束语,但确是该政策的一个重要信息和伏笔。纵然我们前面的论断是政策并非严厉,但海口、三亚、博鳌会跟进什么执行细则才是被省内外的购房人群更为关心的,毕竟这才是资本明争暗夺的真正场地。


三亚、海口、博鳌等海南城市的住宅回归居住属性将是海南房地产的大势所趋。对于投资者、本地的高端改善用户都将是利空消息,而另一方面,对于北方躲严寒、躲雾霾的“候鸟”有没有其他的栖所?

三亚的房价向来波动,2010年海南被划为国际旅游岛之后,天量的资金涌入,疯狂炒作当地的房子,旅游岛的房价迅速升到了13600块。但是这些年来,海南并没有取得非常亮眼的经济成就,房地产市场也就慢慢的沉寂下去了,2012年之后持续波动。从易居研究院的数据来看,五年间房价降了34%。

而作为自然环境相近的泰国房价,从泰国国家统计局的统计来看,从2010年到2016年房价指数一路上涨,且是匀速上升。


或许热衷投资旅游地产的人群真的有必要改变自己的思维,尝试下到海外地产的转变。


而对于越来越多的“候鸟”群体来讲,泰国的选择会更丰富,拥有更美的热带海景和更绵长的夏季。仅以三亚和芭提雅相比:

气候

因素

芭提雅:★★★★★

热带季风气候,终年温差不大,4.5月温度最高,年平均温度20摄氏度左右,冬季更暖,12月是芭提雅最舒适的季节,一月份最低海水温度28°C,冬季适合游泳。完全可以短裤T恤过一年


三亚:★★★★

热带季风气候,全国空气质量最好城市之一,年均降雨量丰富,6月气温最高,年平均气温25.7°C。冬季气温低于芭堤雅,一月份海水最低温度22度,冬季游泳有些凉。冬天有时候会降温到12度左右,需要穿毛衣。

楼市

行情

芭提雅:★★★★★

外国人的大量涌入芭堤雅购房,使得海滨公寓行情大涨。在芭堤雅楼市,外国购房主力军是欧洲人。几乎所有的楼盘广告都有英语和俄语,近年来,中国人也越来越多的青睐芭提雅,芭提雅的房屋空置率极低,好地段低价格的房子常常很快就卖光了外国人配额。


三亚:★★★

2008年开始,国人尤其是北方人在三亚购置房产的热情不断高涨,以及老年人,三亚的老年人占总人口的比例非常高,所以在三亚购房主要用于养老度假。但从2015年初开始,房地产交易陷入停滞,有些高价海景房已经进入下滑阶段。房屋租金也只有芭提雅的一半左右。

 

出租回报率

芭提雅:★★★★★

出租收益约8%-10%,一些地段好近海的房产可高达15%,泰国每年来自世界各地2600万的游客(其中600万是我们中国同胞)支撑得起这样的房租。芭提亚旺季租房一天可以租到300元一天,欧美短租客尤其多。若直接给开发商包租,最低也有6%的收益。


三亚:★★★☆

出租收益低于2%,三亚淡季一房一厅平均每月1500元-2000元/月,二房一厅平均每月2500元-3000元/月(租期6个月以上)。旺季价格高,一房一厅3000元/月(租期3个月以内),两房一厅8000元/月-12000元/月(3个月以内)。若由开发商对外租售,按照放假4%-5%利率返钱给业主,在此期间业主无居住权。

增值

空间

芭提雅:★★★★

同时泰国房产近十年来一直处于稳步升值当中,每年房产增值约10%-12%,租金加上房产增值每年也有近20%的收益。芭提雅在城市基础设施上投入巨资, 2018年到曼谷机场的高铁轻轨完成,高铁沿线的城市房地产市场前景大好。泰国房地产专家认为,这些高铁沿线城市的房价将在今后几年上涨30%以上。


三亚:★☆

三亚的房地产市场已经越来越理性成熟,当年那种每月涨10%的疯狂再也不会出现了。难以忽视的投资风险和房价下跌预期,也成为了伴生的副产品。近期,就有专家在调研后宣称:“以三亚为代表的海南旅游地产市场已经趋于饱和,以2012年的去化速度为基准,在无新增的前提下,仍需要大约10年时间。”

交通

便捷 

交通对比

芭提雅:★★★

规划中的曼谷机场至芭提雅高铁轻轨线预计在4年内建成,届时两地车程将缩短为20分钟。曼谷或芭提雅机场距离中国南方城市大约2个多小时航程,距离北方城市大约4-5小时航程,和去三亚的飞行时间差不多。


三亚:★★★★

在任何时候,做为热点的三亚机票从没便宜过。以春节期间为例:北京往返三亚,春节7天往返机票价格最低也要4k。除了广东省和福建省以外,从中国大部分地方飞三亚的时间都和飞芭提雅差不多,特别是北京、华北、东北地区,都是4-5个小时的航程。

养老

生活 

芭提雅:★★★★★

当地物价低,生活成本也低,再加上汇率的关系,在西方国家工作,之后去泰国芭提雅养老,边玩边省钱渐成一种潮流。

泰国政府也从政策方面也给予大力支持,正向任何超过50岁的人士签发特殊退休签证,越来越多的人选择移居芭堤雅。泰国的医疗设施也处于世界一流水平,且费用低,仅是欧洲的1/4。


三亚:★★☆

三亚的物价高也算是众所周知,且频频高升,生活成本太高,在度假养老的时候还要小心的计划着花钱,想必也不是一件乐事。

因此,海南全面限购,让我们有机会去看一看树木外边的森林,旅居还是投资,我们只是多了一种选择。


附:海南限购通知细则



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